Consentire l’usucapione equivale a fare lo struzzo. Attenzione ai Condomìni

È innegabile: siamo distratti da tante cose, la nostra attenzione diventa sempre più labile, dimentichiamo gli appuntamenti, lo stress arriva a farci fare cose impensabili, alcune delle quali mostruose, persino non riuscire ad elaborare fatti gravi come potrebbe essere “dimenticare” un bambino a scuola, in piscina o peggio in auto.

L’ipotesi, dunque, che la nostra mente possa “archiviare” per lungo tempo l’esistenza di un appezzamento di terreno o di un vecchio casolare che non utilizziamo poiché lontano o solo perché ricordiamo di averlo, noi o chi per noi, affidato a qualche vicino disposto a prendersene cura, non è poi così lontana.

La nostra negligenza potrebbe avere però dei risvolti legali importanti: potrebbe consentire, a chi materialmente ha preso possesso di un nostro bene o ne fa uso per lungo tempo e in maniera assidua, di poter esercitare l’usucapione: il diritto di diventare legittimamente proprietari di quel bene detenuto con il nostro “inconsapevole” assenso, tranne che per i beni dello Stato.

In Italia è regolato dagli articoli 1158 (“Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari. La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”) e seguenti del codice civile.

Meno male che la procedura non è automatica: dev’essere dichiarata con una sentenza del giudice e seguire determinate regole. Tra queste, le più importanti:

• il tempo necessario per usucapire;
• la prova certa sul termine iniziale di decorrenza del possesso (anche con prove testimoniali oltre che documentali);
• una sentenza recente della Corte di Cassazione, la n. 8900 del 12.12.2012, depositata l’11 aprile 2013, in materia di usucapione che stabilisce che la pacifica e ultraventennale detenzione non prova automaticamente l’interversione del possesso (in diritto: trasformazione della detenzione in possesso).

Capita spesso che, soprattutto dei terreni agricoli (magari dislocati nelle zone più interne ed impervie, dunque non facilmente raggiungibili e accessibili con l’automobile), si “prendano cura” e possesso i proprietari limitrofi o altri “avventori” delle proprietà altrui senza che il legittimo proprietario ne venga a conoscenza.

Se chi detiene un bene senza esserne proprietario lo fa in modo subdolo, anche comportandosi come se avesse quel bene solo in custodia per conto del legittimo proprietario e non alla cosiddetta “luce del sole” (cioè evidenziando la costante presenza, costruendo recinti, coltivandolo e raccogliendo i frutti, intervenendo con opere di  mantenimento e con ogni tipo di attività che possa essere indice di possesso ininterrotto e non violento), non potrà esercitare, alla scadenza del termine di detenzione della pertinenza, il diritto di usucapione.

Infatti, perché questo si possa rivendicare, devono coesistere alcuni importanti presupposti.

Riguardo al periodo di possesso, questo varia a seconda che si tratti di beni immobili o beni mobili:

• per i primi, se occupati coscientemente sapendo di non essere i legittimi titolari, il termine è di 20 anni; diventa 10 anni se si godeva già di un diritto di utilizzo (servitù, usufrutto, ecc.) o se la proprietà si è avuta fraudolentemente da persona che a sua volta non era legittimata alla sua alienazione;
• per i secondi, valgono gli stessi termini di 20 e 10 anni come per i beni immobili e parimenti nelle modalità di possesso; si riducono a 3 anni se un bene mobile si iscrive nei pubblici registri dopo averli acquistati da chi a sua volta non era proprietario;
• particolare rilievo assume l’art. 1159-bis del codice civile che, in merito ai fondi rustici nei comuni classificati montani, così si esprime:

“Art. 1159-bis Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale

La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione. La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale”.

In merito all’usucapione, considerato che questo potrebbe essere esercitato anche su alcune parti comuni condominiali (come per esempio giardinetti, sottotetti, vani che inizialmente avevano funzione di ricovero di materiale vario, ecc.), vorrei volgere l’attenzione proprio al Condominio di cui, tra l’altro, si sta parlando molto in questi ultimi giorni dopo la recente riforma.

Sarebbe il caso, in questa rivisitazione delle regole e delle cosiddette parti comuni dell’edificio, che ogni condòmino verificasse se le parti di proprietà esclusiva e/o comune sono libere da cose e persone.

Gli strumenti a disposizione dei legittimi proprietari che hanno interesse a tornare in possesso del proprio bene, prima che si perfezionino i presupposti di intervento di usucapione, sono le azioni giudiziali (atto di citazione) o, nel frattempo, una lettera interruttiva dei termini (costituzione in mora) da inviare con raccomandata con ricevuta di ritorno. È sufficiente interrompere i termini di prescrizione e “ricordare” al possessore chi è il legittimo proprietario diffidandolo dal continuare nel suo comportamento scorretto.

È implicito che una simile azione vada affrontata con un legale: il fai da te non sempre funziona. Conoscere gli strumenti di tutela non serve a darci titoli professionali che non abbiamo, ma ci permette di sostenere le nostre ragioni e … perché no, vigilare sul corretto operato di chi è deputato a difenderci.

Un’ultima considerazione: leggere che il nostro ordinamento preferisce che i beni immobili siano dati in proprietà a chi se ne prende cura piuttosto che al legittimo proprietario, la dice lunga sulla tutela della nostra proprietà. La legge è veramente strana, riconosce un diritto a chi si prende cura di un bene, ma non a chi provvede a pagare tasse e tributi su quel bene.

Mettere la testa sotto la sabbia, tipicamente degli struzzi, non serve solo a non farci vedere, ma consente pure di farci espropriare di ciò che ci appartiene per diritto.